Na quinta-feira (7), a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que a utilização de imóveis em condomínios para a formalização de contratos de estadia de curta temporada – como na plataforma Airbnb – exige que a destinação das unidades tenha sido alterada em assembleia por, no mínimo, dois terços dos condôminos.
Por maioria de votos, o colegiado considerou que o uso dos imóveis para exploração econômica ou profissional descaracteriza a sua destinação residencial. Logo, deve ser autorizado pelo condomínio.
O caso começou após a proprietária de um apartamento recorrer à Justiça para garantir o direito de utilizar o imóvel para hospedagens de curta duração, sem depender de aprovação em assembleia do condomínio.
Do outro lado, o condomínio argumentou que esse tipo de locação, além de não estar previsto na convenção interna, descaracterizaria o perfil residencial do edifício. A plataforma Airbnb participou da ação como parte interessada.
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Airbnb: nem locação, nem hotelaria
A ministra Nancy Andrighi destacou que os contratos intermediados por sistemas como o Airbnb não se enquadram propriamente nem como contratos de locação residencial nem como contratos de hospedagem em hotéis, podendo, portanto, ser considerados contratos atípicos.
“O meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio. É irrelevante, para a classificação jurídica, se a oferta a terceiros foi realizada por meio de plataformas digitais (de que é exemplo o Airbnb), imobiliárias, panfletos afixados nas portarias dos edifícios ou anúncios em classificados. Assim, tanto um contrato de locação residencial por temporada, quanto um contrato de hospedagem, podem ser firmados por plataforma digital, sem que sua natureza jurídica reste descaracterizada”, completou.
A relatora lembrou que a utilização das plataformas digitais intensificou a celebração de contratos de estadia de curta temporada, facilitando a comunicação entre proprietários e hóspedes. Uma das consequências desse novo cenário – disse ela – é a maior rotatividade de pessoas nos condomínios, trazendo consequências para a segurança e o sossego dos moradores, levantando, consequentemente, questionamentos sobre a necessidade de autorização dos condôminos.
Código Civil: o que diz
Nancy Andrighi destacou que, nos termos do artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil (CC), é dever dos condôminos dar às partes do empreendimento a mesma destinação da edificação – ou seja, “se um condomínio tem destinação residencial, os apartamentos devem também ser usados com destinação residencial.”
A ministra ressaltou ainda que o artigo 1.351 do CC define que a mudança de destinação de edifício ou unidade imobiliária exige a aprovação por dois terços dos condôminos.
“Portanto, a mudança na destinação do condomínio deve ser aprovada por dois terços dos condôminos; na ausência de tal aprovação, a utilização pretendida pela recorrente está vedada diante da previsão de uso residencial das unidades”, concluiu Nancy, ao negar provimento ao recurso especial da proprietária, mantendo o acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que negou o pedido de disponibilização do imóvel na plataforma Airbnb sem autorização do condomínio.
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