O mercado de leilões de imóveis vive um momento de forte expansão no Brasil e vem se consolidando como uma alternativa cada vez mais relevante para quem busca crescimento patrimonial por meio de ativos reais. Dados da Associação Brasileira dos Arrematantes de Imóveis (Abraim) apontam que, apenas no 1º semestre de 2025, foram realizados cerca de 116,6 mil negócios — um avanço expressivo de 25,1% em relação ao mesmo período do ano anterior.
Esse crescimento vem acompanhado por uma oferta cada vez mais robusta. Algumas instituições financeiras, por exemplo, já concentram carteiras com quase 30 mil imóveis disponíveis para leilão, espalhados por diversas cidades do País.
O aquecimento do setor reflete um movimento mais amplo do investidor brasileiro, que tem buscado diversificar seu patrimônio e se proteger em cenários de maior incerteza econômica. Nesse contexto, os ativos reais — como os imóveis — ganham protagonismo, combinando potencial de valorização com uma percepção maior de segurança.
“O imóvel tem uma característica de proteção patrimonial que o mercado financeiro tradicional nem sempre consegue oferecer sozinho. A aquisição de casas e apartamentos são os preferidos dos brasileiros, mas além da questão cultural, leilões imobiliários passaram a integrar estratégias patrimoniais estruturadas. Imóveis arrematados abaixo do valor de mercado permitem ganhos relevantes já na compra, seja para revenda, locação ou composição de patrimônio familiar”, afirma Arthur Lemos, CEO e sócio fundador da consultoria financeira Empreender Dinheiro.
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Leilão de imóveis: digitalização facilita
O desconto na origem é outro grande atrativo do leilão. “Comprar um imóvel que foi tomado pela instituição bancária com 30%, 40% e até 50% abaixo do valor de mercado, cria uma margem de segurança que praticamente não existe em outras modalidades de investimento”, destaca Lemos. Além do potencial de valorização, imóveis adquiridos nesta modalidade oferecem proteção contra inflação, geração de renda recorrente e, quando bem planejados, eficiência tributária. Por isso, são comuns em estratégias de investidores que pensam em diversificação e sucessão patrimonial.
Outro fator que impulsiona o crescimento deste mercado é a digitalização do processo. Com a migração dos leilões para plataformas online, o acesso se tornou mais democrático e menos burocrático, atraindo desde investidores experientes até iniciantes.
Mas, o CEO da Empreendedor ressalta que é fundamental analisar riscos jurídicos, ocupação do imóvel e custos adicionais antes de fechar negócio. “Não é um investimento para ser feito no impulso. Exige estudo, leitura de edital e, muitas vezes, apoio profissional. Mas, quando bem estruturado, pode ser uma estratégia extremamente eficiente dentro de uma carteira diversificada”, explica ele.
Analise os riscos do leilão
No entanto, por trás da promessa de comprar abaixo do valor de mercado, existe uma série de fatores técnicos e riscos que muitas vezes não são discutidos. A analista de investimentos imobiliários Paolla Alves destaca que o primeiro ponto que precisa ser compreendido é que o valor inicial do leilão não representa necessariamente o custo final da aquisição. “Além do lance vencedor, o comprador pode ter que arcar com despesas como débitos de IPTU, taxas condominiais atrasadas, custas judiciais e honorários do leiloeiro. Dependendo da situação, essas despesas podem reduzir significativamente o desconto aparente”, explica Paolla.
A especialista cita também a ocupação do imóvel. Em muitos leilões, especialmente os judiciais, o bem pode estar ocupado pelo antigo proprietário ou por terceiros. “A desocupação pode exigir negociação, acordo ou até mesmo processo judicial, o que aumenta o tempo e o custo da operação. Para investidores experientes, esse risco já faz parte do cálculo. Para compradores iniciantes, pode se transformar em uma surpresa desagradável”, afirma a especialista.
O interessado deve saber o estágio jurídico do imóvel. Há diferenças significativas entre leilões judiciais e extrajudiciais, bem como entre primeiro e segundo leilões. Cada situação possui regras próprias, prazos específicos e impactos diferentes sobre o preço final e sobre a segurança da aquisição.
Um dos grandes atrativos é o desconto percentual anunciado no leilão. Porém, nem sempre o negócio vale a pena, Por exemplo, um imóvel ofertado com 40% de desconto pode não representar uma boa oportunidade se estiver localizado em uma região com baixa liquidez ou com pouca demanda de locação. “O investimento imobiliário depende não apenas do preço de entrada, mas também da estratégia de saída, seja venda futura, renda com aluguel ou uso próprio”, ressalta Paolla.
Três fatores devem ser analisados antes de participar de um leilão: valor real de mercado do imóvel, custo total da operação, além do tempo necessário para transformar o ativo em liquidez. “Sem essa análise, o desconto inicial pode mascarar um investimento com retorno menor do que o esperado”, diz.
Análise de documentos
Matrícula do imóvel, existência de penhoras, ações judiciais vinculadas e eventuais restrições precisam ser avaliadas com rigor antes da participação em um leilão imobiliário. Muitas dessas informações estão nos editais. porém, a interpretação correta exige conhecimento técnico e, em muitos casos, apoio profissional.
Apesar da cautela exigida, Paolla Alves destaca que leilões imobiliários não são uma armadilha. Em determinados cenários de mercado, podem oferecer oportunidades interessantes de aquisição abaixo do valor médio de negociação. “O ponto central é compreender que se trata de uma modalidade de investimento que exige estudo, planejamento e tolerância a prazos mais longos. Quando analisados com critério, leilões podem fazer parte de uma estratégia patrimonial sólida”, finaliza a especialista.
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