A maioria do metro quadrado de galpões concentra-se no Estado de São Paulo. Os segmentos de varejo e e-commerce puxam os bons resultados
Segundo a consultoria JLL, o mercado de galpões logísticos de alto padrão segue registrando recordes no País, com números robustos. A taxa de vacância* é, mais uma vez, a menor já registrada na história, atingindo 7,9%. A absorção bruta auferida durante o 1º trimestre foi a maior dos últimos quatro anos, chegando a 1,1 milhão de m². Desse total, 33% desse volume se concentrou no Estado de São Paulo e 27% em Minas Gerais.
Esse cenário tem aumentado o preço médio dos aluguéis em 2025. Nacionalmente, o metro quadrado está em torno de R$ 29,10, o que representa 11,6% superior ao ano anterior. Os galpões paulistas têm registrado negociações a valores ainda mais elevados, R$ 31,80/m² em média, um aumento de 17% em relação a 2024.
Esse também foi um período em que a absorção líquida superou o novo estoque de galpões. Esse volume está abaixo do esperado para o trimestre – apenas 18% do total projetado foi efetivamente entregue, sendo 36% adiado para entrar no mercado até o final de junho. “Isso ajudou a pressionar a taxa de vacância para baixo e os preços para cima”, analisa André Romano, gerente da Divisão Industrial e Logística da JLL. “Estamos passando por um ciclo de expansão da demanda, com a entrega de novos imóveis influenciando a média nacional de preços”, afirma Romano.
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Galpões de alto padrão: Mercado Livre lidera
Os segmentos de varejo e de e-commerce são os principais responsáveis pelos bons resultados. Todo o território nacional sente o impacto expressivo do crescimento de companhias. Entre elas, Mercado Livre, com sede em Osasco; Shopee, com centro de distribuição em Barueri; Amazon, que possui CD em Cajamar, além de Shein, Magazine Luiza e Americanas, com galpões em Jandira. As informações são do portal Exame.
Atualmente, estas empresas representam 12% do estoque total no Brasil. Há cinco anos eram 4%. Além disso, representam 24% da área locada no ano passado.
No território paulista e brasileiro quem predomina é o Mercado Livre. A empresa mantém 64% de sua operação concentrada no estado de São Paulo. Quando somados Minas Gerais e Rio, essa porcentagem pula para 78% dos seus espaços. Já fora do eixo Rio de Janeiro, São Paulo e Minhas Gerais, é a Shopee que domina.
A atual distribuição do mercado de galpões logísticos transformou o setor. Para o Brasil, o comércio e varejo – incluindo o setor de e-commerce – lideram com 33% das áreas ocupadas, seguidos pela indústria com 30% e pelos operadores logísticos com 26%.
Mercado passa por maturação
Por outro lado, há sinais de que o mercado está entrando em uma fase de maturação após o período de expansão acelerada logo após a pandemia.Há espaço para crescimento na demanda. Porém, o cenário atual de juros elevados afeta o setor. Projetos de construção estão mais caros, reduzindo a atratividade do investimento imobiliário frente a alternativas financeiras mais rentáveis no curto prazo.
Além disso, o crescente endividamento dos brasileiros deve reduzir o consumo nos próximos trimestres. Esse cenário pode acabar desacelerando o ritmo de expansão do setor imobiliário logístico. Porém, especialistas acreditam que a digitalização do varejo e a busca pela modernização das cadeias logísticas podem sustentar um crescimento mais moderado.
O Estado de SP reúne 46% de todo o estoque projetado para este ano. Já Santa Catarina tem 11,9%, Pernambuco registra 7,8% e Minas Gerais, 7,6%. Ao todo, devem ser quase 3 milhões de metros quadrados em 2025. Esse valor se somará aos 34,4 milhões de metros quadrados em estoque dos galpões de alto padrão.
*Taxa de vacância – indicador que mede a proporção de espaços desocupados em relação à área total para locação.
Com informações do portal Exame.
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