Alphaville segue como uma das regiões mais promissoras para quem deseja investir em imóveis. A procura por studios e apartamentos compactos – até 50 m² – cresce a cada ano, impulsionada pela população flutuante e pelo número cada vez maior de profissionais de outras localidades que frequentam a região em busca de hospedagem durante reuniões e eventos. Esse cenário mantém os imóveis menores como uma opção estratégica para quem deseja garantir renda recorrente com locação de curta ou média duração.
Segundo especialistas, o retorno financeiro com a locação deste tipo de imóvel é maior. “Em São Paulo, a rentabilidade bruta média dos studios gira em torno de 0,6% a 0,7% ao mês ou, aproximadamente, 7% a 8% ao ano apenas com aluguel. Quando somada à valorização patrimonial – que em bairros nobres chegou a 34% em cinco meses, como no Itaim Bibi – o ganho pode ser expressivo”, afirma Isadora Moraes, especialista em Crédito Imobiliário. Este cálculo é realizado dividindo-se o aluguel mensal pelo valor de mercado do imóvel e multiplicando por 100.
Em Alphaville, o retorno é um pouco menor. “Cerca de 0,5% ao mês (aproximadamente, 6% ao ano), mas ainda competitivo quando comparado a outras classes de ativos. Já os apartamentos maiores, acima de 60 m², costumam render em torno de 0,4% ao mês (aproximadamente, 5% ao ano)”, explica Isadora.
A especialista ressalta que esses números são médias de mercado e não levam em conta custos fixos e períodos de vacância. Além da assertividade na escolha do imóvel — que envolve diligência jurídica, pesquisa reputacional e análise econômico-financeira da construtora — variáveis como a localização, a infraestrutura do empreendimento, os diferenciais oferecidos aos locatários e a boa administração, com atenção aos custos fixos e despesas de manutenção, impactarão diretamente no resultado líquido do investimento”, destaca.
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Studios: diferença no valor do aluguel
Em São Paulo, os imóveis compactos – até 50 m² – alcançam valores médios de R$ 60 a R$ 75 por metro quadrado, especialmente em regiões como Pinheiros, Vila Olímpia e o centro expandido. Já as unidades maiores, acima de 60 m², costumam ficar na faixa de R$ 45 a R$ 55/m². “Isso significa que um studio de 30 m² pode render entre R$ 1.800 e R$ 2.200 por mês, enquanto um apartamento de 60 m² gera em torno de R$ 2.700 a R$ 3.300”, exemplifica Isadora.
Já em Alphaville, segundo a especialista, a lógica é parecida, mas os valores são um pouco mais baixos: studios variam de R$ 45 a R$ 55/m², e unidades maiores de R$ 35 a R$ 45/m².
Vantagens de se investir em apartamentos compactos
Confira, abaixo, a entrevista completa que a reportagem do Jornal Giro teve com a especialista em mercado imobiliário Isadora Moraes.
1 – Vale a pena investir na compra de studios para ter uma renda imobiliária? Quais as vantagens?
Todo investimento deve ser analisado a partir do contexto do investidor. Em regra, temos acompanhado, principalmente nos grandes centros, que a valorização do m² é superior em unidades menores, o que se replica ao valor do aluguel. Ainda, a alta demanda para locação de curta temporada (short stay) apresenta-se como alternativa importante para conseguir maiores retornos sobre o investimento.
No entanto, cabe ressaltar que a carteira de locação naturalmente deve prever taxas de ocupação médias e índices de vacância. Logo, isso deve ser computado na tomada de decisão do investidor. Analisadas estas condições, para quem está dando os primeiros passos, os studios permitem, em regra, menor imobilização de capital e rápida colocação no mercado. Já para um investidor qualificado que esteja estruturando sua carteira imobiliária, os studios são ativos estratégicos, seja pela liquidez, seja pelo potencial de valorização patrimonial e de diversificação do portfólio.
As vantagens, de forma geral, estão no maior valor de m² nas unidades compactas, na alta demanda de locação (fixa e temporária) e no fato de refletirem o estilo de vida atual — proximidade do trabalho, acesso a serviços e redução do tempo de deslocamento.
Os números confirmam a tendência: só em novembro de 2024, mais de 80% dos imóveis vendidos em São Paulo tinham até 45 m² (Abecip) – números que devem também ser relacionados aos elevados custos dos terrenos nos grandes centros e a adequação das unidades à capacidade de pagamento das famílias. Além disso, dados da InfoMoney mostram que 18% dos compradores da classe A já buscam studios, quase o dobro da média geral.
2 – Há desvantagens?
Sim. Os custos fixos — condomínio, IPTU, energia, mobília no caso do short stay — pesam proporcionalmente mais em unidades menores. O investidor deve considerar ainda a vacância, pois períodos ociosos impactam fortemente a rentabilidade.
Outro ponto importante é o enquadramento regulatório. O Decreto nº 64.244/2025 trouxe mudanças significativas para studios lançados como Habitação de Interesse Social (HIS) ou Habitação de Mercado Popular (HMP). Entre as medidas:
- Proibição de locação de curta duração (short stay) e de comodato gratuito.
- Tetos de preço de venda (R$ 266 mil para HIS 1; R$ 369,6 mil para HIS 2; R$ 518 mil para HMP).
- Limite de aluguel: até 30% da renda familiar do locatário.
Ou seja, se o studio estiver enquadrado como HIS/HMP, não poderá ser explorado como ativo de alta rentabilidade. O investidor precisa estar atento na legislação para se adequar à legislação, evitando riscos jurídicos e inadequação no cálculo da viabilidade financeira do investimento.
Além disso, a maioria desses imóveis é comercializada ainda na planta. Por isso, é essencial avaliar a solidez financeira e reputacional da incorporadora, seu histórico de entregas e a regularidade documental do empreendimento.
E um alerta adicional: é preciso ter atenção a propostas que prometem retornos ou valorizações irreais, especialmente quando confundem a compra da futura unidade autônoma com o ingresso em sociedades de cota de participação (SCP). São operações distintas, com riscos diferentes, que podem comprometer tanto a segurança jurídica quanto a expectativa de retorno do investidor.
3 – Qual o valor mínimo para se investir na compra de um studio?
O ticket de entrada varia bastante conforme a localização:
- Bairros emergentes de São Paulo: unidades a partir de R$ 250 mil a R$ 350 mil.
- Bairros nobres (Itaim Bibi, Jardins, Vila Olímpia): valores que ultrapassam R$ 800 mil. Em alguns casos, a valorização foi de 34% em apenas 5 meses (Abecip/Estadão).
- Alphaville: há opções em torno de R$ 280 mil, mas em condomínios sofisticados os valores passam facilmente de R$ 450 mil.
Esse cenário mostra que há um mercado segmentado: do investidor de entrada ao investidor qualificado que busca imóveis premium como estratégia de patrimônio.
4 – Além de locatários fixos, os studios podem ser alugados para pessoas de fora da região que buscam um local para ficar em dias de reuniões ou eventos. Este tipo de locação é vantajosa? Torna muito ocioso o imóvel? Como o proprietário pode se programar para que o studio sempre esteja ocupado e traga uma renda efetiva?
A locação de curta duração (short stay) pode aumentar a rentabilidade, já que diárias em São Paulo variam entre R$ 180 e R$ 350, dependendo da localização. O risco é a maior vacância, e a operação exige gestão profissional: limpeza, check-in/out, divulgação em plataformas digitais.
Mas, atenção: o Decreto nº 64.244/2025 proibiu expressamente o short stay em unidades HIS e HMP. Para esses imóveis, a única opção é a locação tradicional, respeitando os limites de renda e preço definidos pelo poder público.
Para studios fora desse enquadramento, o short stay continua sendo alternativa interessante, principalmente em polos de negócios e turismo. Nestes casos, indica-se que o imóvel seja administrado como uma operação profissional, não como renda passiva pura.
Studios e apartamentos maiores têm seus diferenciais
Para o arquiteto Luis Café, arquiteto da LCVC Arquitetura | Interiores, por conta da população flutuante de Alphaville – profissionais de fora que vêm para participar de eventos e atividades locais – os studios se destacam pela alta demanda. Isso se traduz em excelente rentabilidade, vantagem da baixa manutenção e ainda liquidez no mercado, especialmente em áreas de expansão. Além disso, o potencial de valorização reforça esse tipo de investimento como uma opção bastante estratégica”, afirma Café.
Já os apartamentos maiores possuem um perfil de mercado mais estável, com menos rotatividade. Este tipo de imóvel garante valorização mais constante e consolidada ao longo do tempo, sendo ideais para quem busca segurança patrimonial e retorno de longo prazo.
“No fim das contas, tanto os studios quanto os apartamentos maiores têm seus diferenciais. Sempre aposte em uma boa localização – fator determinante de sucesso – e, quando possível, diversifique o portfólio de imóveis, equilibrando diferentes tipos de ativos para potencializar os resultados”, finaliza o arquiteto.
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